Giá thuê đất KCN tăng cao chưa hẳn là tín hiệu tích cực cho thị trường

Việc quỹ đất công nghiệp cho thuê dần trở nên khan hiếm, làn sóng đầu tư đổ vào thị trường này ngày càng nhiều khiến giá thuê đất tại các KCN được thể tăng phi mã. Tuy nhiên giới chuyên gia cho rằng điều này không hoàn toàn mang ý nghĩa tích cực.

Giá thuê đất KCN cán mốc 180 USD/m2

Chia sẻ về thị trường BĐS công nghiệp trong 6 tháng đầu năm 2020, chuyên gia JLL Việt Nam nhìn nhận, xu hướng tăng giá đang là điểm gây chú ý nhất trong thời gian qua. Cụ thể, theo JLL, trong quý 2/2020, các chủ đầu tư tiếp tục nâng giá đất lên mức trung bình 106 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 9,7% so với cùng kỳ năm trước. TP.HCM vẫn là địa phương dẫn đầu phía Nam về tốc độ tăng giá, với mức giá thuê đất KCN đạt gần 180 USD/m2/chu kỳ thuê. Long An hiện giữ vị trí thứ 2 với giá chào thuê lên đến 120 USD/m2/chu kỳ thuê. Địa phương này trong 6 tháng đầu năm xuất hiện loạt dự án KCN mới triển khai, thu hút nhiều nhà đầu tư mới đổ về đây săn đất.

Giá chào thuê đất khu công nghiệp tại các tỉnh phía Nam cán mốc trung bình 106 USD/m2/chu kỳ thuê. Ảnh minh họa

Bình Dương và Đồng Nai là 2 địa phương duy trì mức giá thuê khá ổn định, hầu như chỉ tăng nhẹ ở mức 90-106 USD/m2/chu kỳ thuê. Nguyên nhân chủ yếu là do nguồn cung đất công nghiệp tại hai địa phương này không còn nhiều, mật độ lấp đầy cao và lượng khách thuê cũ ổn định nên biến động về giá không lớn.

Ngược lại, giá thuê nhà xưởng xây sẵn vẫn ổn định ở mức 3,5-5,0 USD/m2/tháng, do hợp đồng chỉ ngắn hạn 3-5 năm và khách thuê cũng dễ chịu tác động của đại dịch. Đồng Nai ghi nhận mức giá thuê kho xưởng tăng cao, gần chạm mức giá thuê của TP.HCM là 5,6 USD/m2/tháng.

Theo ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, khan hiếm nguồn cung là lý do khiến nhiều chủ đầu tư tự tin để đưa ra mức giá thuê mới tăng vọt. Dù dịch bệnh gây ảnh hưởng quá trình thuê đất nhưng giá thuê đất vẫn đạt mức mới. Hiện nay tổng diện tích đất cho thuê của miền Nam vào khoảng 25.045 ha, trong khi tỷ lệ lấp đầy luôn đạt từ 84-90%. TP.HCM là địa phương có tỷ lệ lấp đầy tốt nhất nhưng cũng là khu vực có nguồn cung đất công nghiệp thấp nhất phía Nam. Một vài quỹ đất cho thuê còn lại ở một số KCN hiện hữu thuộc TP.HCM vẫn bị đình trệ do khó khăn trong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và gần đây là tác động của Covid-19 nên không thể ra mắt. Việc khan hiếm nguồn cung càng trở nên rõ rệt hơn khi các KCN hiện hữu đang dần được lấp đầy nhanh chóng và quỹ đất mới đang bị trì hoãn.

Không hoàn toàn là tín hiệu vui

Báo cáo từ Vụ Quản lý các khu kinh tế – Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến cuối tháng 5, cả nước có 561 khu công nghiệp, bao gồm cả các khu công nghiệp trong quy hoạch chung xây dựng các khu kinh tế đã được phê duyệt với tổng diện tích khoảng 201.000 ha. Trong đó bao gồm 374 khu đã thành lập, với diện tích khoảng 114.400 ha và 259 khu chưa thành lập, với diện tích khoảng 86.600 ha. Sau đại dịch Covid-19, thị trường bất động sản công nghiệp có những chuyển biến mới, vẫn ghi nhận sự tăng trưởng. Trong đó, đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, BĐS công nghiệp Việt Nam vẫn gặp nhiều rào cản.

Giá thuê cao có thể gây ảnh hưởng đến việc thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Ảnh minh họa

Cục trưởng Cục đầu tư nước ngoài (Bộ KH-ĐT), ông Đỗ Nhất Hoàng cho biết giá đất khu công nghiệp đang tăng quá cao. Nếu trước đây giá thuê cao nhất vào khoảng 100 USD, hiện nay nhiều khu vực có giá thuê lên đến 150-200 USD/m2. Việc giá thuê BĐS công nghiệp thời gian qua tăng quá nhanh không hoàn toàn là tín hiệu tốt. Nếu 6 tháng còn lại của năm 2020 giá tiếp tục tăng như hiện tại sẽ làm giảm thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Ngoài ra điều này ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ của các khu công nghiệp.

Tổng giám đốc JLL Việt Nam, ông Stephen Wyatt cũng nhận định, khi đại dịch hiện vẫn còn là mối đe dọa, việc đàm phán cho thuê và các yêu cầu mới về BĐS công nghiệp sẽ còn tiếp tục đình trệ cho đến hết năm 2020. Thị trường dự kiến sẽ nhanh chóng hồi phục ngay sau khi tình hình được kiểm soát. Với thành công của công tác phòng chống dịch Covid-19, nền tảng phát triển công nghiệp mạnh cùng với xu hướng tìm nguồn cung ứng đa dạng đang diễn ra hứa hẹn sẽ giúp đưa Việt Nam lên một tầm cao mới để cạnh tranh với các nước khác. Tuy nhiên, TGĐ của JLL cũng cũng chỉ ra những điểm tồn tại mà thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam vẫn còn vướng mắc, như phát triển mạnh các khu công nghiệp nhưng cơ sở hạ tầng lại không tương ứng với mức tăng giá đất; việc phát triển cơ sở hạ tầng vẫn diễn ra chậm chap… Do đó, các nhà đầu tư tiềm năng phải bắt đầu tìm kiếm các giải pháp thay thế khác.

                                                                                                        Phương Uyên